Om een gelijke behandeling te garanderen, zal de Belgische fiscus vanaf 2021 een kadastraal inkomen (net zoals elk in België gelegen onroerend goed er één heeft) toekennen aan elk buitenlands onroerend goed dat in het bezit is van of waarop een Belgisch fiscaal rijksinwoner een zakelijk recht heeft. Als toelichting bij deze nieuwe wetgeving heeft de Belgische belastingdienst op 1 maart 2021 administratieve richtlijnen via een circulaire gepubliceerd.
Wat was het probleem?
Als Belgisch fiscaal rijksinwoner dient u uw wereldwijd inkomen aan te geven in uw jaarlijkse aangifte in de personenbelasting, dit omvat tevens de inkomsten uit onroerend goed gelegen buiten België. Het bedrag van de onroerende inkomsten dat in de aangifte in de personenbelasting moet worden vermeld, verschilt naargelang het gebruik van het onroerend goed (beroeps- of privégebruik) en de ligging ervan (België of het buitenland). In België gelegen onroerende goederen die u gebruikt als tweede woonst of voor particuliere verhuur, worden belast op basis van het "kadastraal inkomen" van het onroerend goed. Het kadastraal inkomen (KI) is de door de Belgische belastingadministratie vastgestelde gemiddelde (fictieve) huurwaarde van het onroerend goed in 1975. Vervolgens wordt dit KI jaarlijks geïndexeerd om de jaarlijkse belastbare waarde van het onroerend goed te bepalen.
In tegenstelling tot de situatie voor in België gelegen onroerende goederen, wordt de belastbare waarde van een in het buitenland gelegen onroerend goed bepaald op basis van de werkelijke huuropbrengsten of, indien geen huurinkomsten genoten worden, de huurwaarde van het goed. De huurwaarde van een onroerend goed stemt overeen met de jaarlijkse huur die de belastingplichtige zou hebben ontvangen indien het onroerend goed zou zijn verhuurd.
In 2014 werd reeds een prejudiciële vraag aan het Europese het Hof Van Justitie gesteld met betrekking tot de bepaling van het onroerend inkomen van een niet-verhuurd buitenlands onroerend. Hierbij oordeelde het Hof dat er sprake was van een schending van het vrije verkeer van kapitaal indien een Belgisch rijksinwoner aan een hoger belastingtarief onderworpen wordt doordat het belastbaar inkomen van een niet-verhuurd in het buitenland gelegen onroerend goed op een hoger bedrag wordt bepaald dan het onroerend inkomen van een dergelijk in België gelegen onroerend. Naar aanleiding hiervan heeft de Belgische belastingadministratie in 2016 administratieve richtlijnen uitgevaardigd met betrekking tot de huurwaarde van een in het buitenland gelegen niet-verhuurd onroerend goed. Hierbij werd aanvaardt dat de huurwaarde van een in het buitenland gelegen niet-verhuurd onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van de waarde die is vastgesteld door de overheid van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is.
Concreet betekende dit voor een niet-verhuurd onroerend goed gelegen in Nederland dat de huurwaarde van het onroerend goed mag worden berekend op basis van de WOZ-waarde. Op de WOZ-waarde werd een progressief tarief aangerekend dat overeenkomt met de Nederlandse percentages voor de berekening van het ‘forfaitair rendement’. Voor het inkomstenjaar 2020 (aanslagjaar 2021) zal de huurwaarde aldus berekend worden aan de hand van progressieve percentages gaande van 1,80% tot 5,33% naargelang de omvang van de WOZ-waarde. Deze berekeningsmethode zal steeds tot een hogere belastbare waarde leiden dan het geval is voor Belgische onroerende goederen die belast worden op basis van het (lagere) KI.
De Europese Commissie nam echter geen genoegen met de gewijzigde richtlijnen en startte de niet-nalevingsprocedure opnieuw op in 2018. De Commissie was namelijk van oordeel dat de circulaire die de Belgische belastingadministratie in het leven had geroepen niet vergaand genoeg ging m.b.t. de niet verhuurde onroerende goederen en ook geen oplossing bood voor de privaat verhuurde onroerende goederen waardoor in het buitenland gelegen onroerende goederen die aan een natuurlijk persoon verhuurd werden nog steeds belast werden op de werkelijke huurprijs.
Als gevolg hiervan werd België opnieuw voor het Europees Hof van Justitie gedagvaard, dat uiteindelijk een forfaitaire geldboete van 2 miljoen EUR heeft opgelegd, alsmede een dwangsom van 7 500 EUR per dag voor elke dag dat het verschil in fiscale behandeling bleef bestaan.
Oplossing
Om een gelijke behandeling in de toekomst te garanderen, hadden de Belgische autoriteiten twee mogelijke oplossingen, (i) ofwel kon men ervoor kiezen om het onroerend inkomen van Belgisch vastgoed te bepalen op basis van de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde (d.w.z. de methode van toepassing voor de bepaling van het onroerend inkomen van buitenlandse onroerende goederen), ofwel (ii) een kadastraal inkomen toe te wijzen aan buiten België gelegen vastgoed, net zoals dit gebeurt voor in België gelegen vastgoed.
Aangezien de waardering van een Belgisch onroerend goed op basis van de reële huurinkomsten/huurwaarde tot een hogere belastingdruk zou leiden, heeft de regering ervoor gekozen een kadastraal inkomen toe te kennen aan elk buitenlands onroerend goed dat in het bezit is van een Belgische fiscaal rijksinwoner.
Het kadastraal inkomen zal worden bepaald op basis van de huidige marktwaarde van het onroerend goed.
Indien de buitenlandse onroerende goederen gelegen zijn in een land waarmee België een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten, zal het onroerend inkomen van deze onroerende goederen in principe belastbaar zijn in het land waar het gelegen is. Als Belgisch fiscaal rijksinwoner moet u dit buitenlands onroerend inkomen ook aangeven in de aangifte personenbelasting maar moet België om dubbele taxatie te vermijden in een vrijstelling te voorzien. De in de aangifte vermelde buitenlandse onroerende inkomsten worden niet effectief onderworpen aan belasting in België, maar er wordt wel rekening mee gehouden om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op uw overige in België belastbare inkomsten (vrijstelling met progressievoorbehoud).
Aangezien België ook met Nederland een verdrag ter voorkoming van dubbel belasting heeft gesloten, geldt deze vrijstellingsregeling ook voor het onroerend inkomen dat u als Belgisch inwoner geniet van een in Nederland gelegen onroerend goed.
Wat moet u doen indien u een buitenlands onroerend goed bezit of verwerft?
Vanaf 1 januari 2021 zal elke belastingplichtige die een onroerend goed in het buitenland verwerft of overdraagt, spontaan aangifte moeten doen binnen een termijn van vier maanden (uitstel tot 30/06/2021 voor onroerende goederen die werden aangekocht tijdens de periode 01/01/2021 tot 25/02/2021). Deze aangifte kan vanaf juni 2021 via MyMinfin worden gedaan. Een andere mogelijkheid is dat u een aangifteformulier aanvraagt per e-mail (foreigncad@minfin.fed.be) of per brief (Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel buitenlands KI, Koning Albert II laan 33, bus 459 in 1030 Brussel).
In deze aangifte moeten de volgende gegevens worden vermeld:
-
Een korte beschrijving van het onroerend goed;
-
De ligging van het onroerend goed (d.w.z. adres, land en alle andere relevante informatie);
-
de huidige verkoopwaarde van het onroerend goed of de oppervlakte indien het een gebouw/landbouwgrond betreft;
-
Indien de huidige verkoopwaarde niet beschikbaar is, moet navolgende informatie worden vermeld:
Op basis van de hierboven vermelde informatie zal de Belgische belastingadministratie een kadastraal inkomen toekennen aan het buitenlands onroerend goed en de belastingplichtige hiervan op de hoogte brengen. Indien u het niet eens bent met het vastgestelde inkomen, kan er gedurende een termijn van 3 maand, na ontvangst van de betekening van het kadastraal inkomen, bezwaar worden ingediend.
Indien u reeds vóór 1 januari 2021 eigenaar was van één of meer buitenlandse onroerende goederen, heeft u tot 31 december 2021 de tijd om aangifte te doen dit onroerend goed. De fiscus zal in principe iedereen zelf contacteren die in de belastingaangifte voor het aanslagjaar 2020 en/of 2021 reeds onroerende inkomsten uit het buitenland heeft aangegeven. In het geval de belastingadministratie toch geen contact zou opnemen, is het raadzaam om zelf spontaan contact op te nemen met de belastingadministratie vόόr 31 december 2021.
Voorts is het belangrijk op te merken dat, net zoals voor in België gelegen onroerende goederen, elke belangrijke wijziging aan het buitenlands onroerend goed spontaan aan de belastingautoriteiten zal moeten worden gemeld (bv. bouwwerkzaamheden aan het onroerend goed).
Tot slot voorziet de nieuwe wetgeving ook in een aanzienlijke verhoging van de bestaande administratieve boetes. Indien u niet spontaan de nodige informatie verstrekt aan de fiscus over een nieuwe verwerving of vervreemding van een onroerend goed buiten België, riskeert u een administratieve boete van minimum 250 EUR en maximum 3.000 EUR.
De Belgische fiscus hoopt tegen het einde van dit jaar alle nodig informatie te ontvangen zodat zij begin 2022 van start kunnen gaan met het toekennen van een kadastraal inkomen aan elke buitenlands onroerend goed. Het kadastraal inkomen voor buitenlandse eigendommen zal voor het eerst moeten worden vermeld in de aangifte in de personenbelasting met betrekking tot inkomstenjaar 2021, die tegen midden 2022 zal moeten worden ingediend. De oude regels blijven dus van toepassing voor de aangifte personenbelasting met betrekking tot het inkomstenjaar 2020.
Contact
Voor vragen kunt u altijd terecht bij uw gebruikellijke BDO-contactpersoon of bij een van onze experten Global Employer Services: