1) Onder het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen Frankrijk en België (dat binnenkort in werking treedt), zijn je inkomsten uit Frans vastgoed vrijgesteld in België als ze effectief belast zijn in Frankrijk. Als er geen belastingheffing in Frankrijk plaatsvindt, kan België belasten op basis van een fictief inkomen (het "buitenlands kadastraal inkomen").
In beide gevallen moet je verplicht je Frans vastgoed aangeven bij de Belgische belastingdienst, zodat het een buitenlandse kadastraal inkomen kan krijgen. Sinds 1 januari 2023 ben je ook verplicht om dit vastgoed aan te geven bij de Franse belastingdienst voor de "taxe d' habitation" op tweede verblijven, verhuurde en leegstaande woningen. Deze aangifte moet bij de Franse belastingdienst worden ingediend vóór 30 juni 2023 door alle niet-inwoners die op 1 januari 2023 eigenaar waren van Frans vastgoed.
Wens je meer informatie over jouw aangifteplicht? Neem dan zeker contact op met ons.
2) In Frankrijk ben je onderworpen aan de onroerende vermogensbelasting voor niet-inwoners (IFI) als de nettowaarde van jouw Frans onroerend activa meer dan € 1.300.000 bedraagt. Dit geldt voor activa, onroerende zakelijke rechten, aandelen in vennootschappen (in verhouding tot de waarde van de Franse eigendommen)... waarvan jij rechtstreeks eigenaar bent. Als jouw vastgoed indirect wordt aangekocht via een Société Civile Immobilière (SCI), dan vormt de rekening-courant van de aandeelhouder een aftrekbare schuld van de waarde van de aandelen bij de berekening van het plafond/de belastbare basis.
Neem contact met ons op voor meer informatie over de IFI of de indirecte aankoop van vastgoed via een SCI.
3) Als je een onroerend goed in Frankrijk bezit als Belgische inwoner, is het aangeraden om (naast een Belgisch testament) een Frans testament op te stellen waarin je bepaalt aan wie het Frans vastgoed mag toekomen na je overlijden. Hoewel het aanbevolen is om in jouw Belgisch testament te kiezen voor de toepassing van het Belgisch recht op jouw gehele nalatenschap, blijkt het administratief makkelijker wanneer een testament, opgesteld naar Frans recht, bepaalt aan wie het Frans vastgoed toekomt.
Het testament moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om geldig te zijn. Contacteer ons gerust als je hulp nodig hebt bij het opstellen hiervan.
4) Hoewel België erfbelasting toepast op het wereldwijde vermogen van een overleden Belgische inwoner, kan de erfbelasting betaald in Frankrijk op het Frans vastgoed afgetrokken worden van de erfbelasting die in België hierop moet worden betaald. Je betaalt dus altijd de hoogste erfbelasting op jouw vastgoed in het buitenland.
Er zijn natuurlijk manieren om de erfbelasting in het buitenland te verminderen. Voor meer informatie hierover kan je contact met ons opnemen.
5) Als je je Frans vastgoed wilt overdragen terwijl je er tot jouw overlijden gebruik van wenst te maken, kan je het onroerend goed schenken met voorbehoud van vruchtgebruik. Bij deze overdracht is er in Frankrijk slechts schenkbelasting verschuldigd op de waarde van de blote eigendom (en niet op de volle eigendom zoals in België). Het is wel mogelijk dat je ook meerwaardebelasting verschuldigd bent op het moment van de schenking. Bij je overlijden dooft jouw vruchtgebruik uit en worden de blote eigenaars volle eigenaar. Hierop hoeven zij geen erfbelasting te betalen, noch in België, noch in Frankrijk.
Het is ook mogelijk om vóór de aankoop een geldsom ten belope van de waarde van de blote eigendom van het vastgoed te schenken, waarmee men de blote eigendom aankoopt. Neem gerust contact met ons op voor meer informatie over deze verschillende mogelijkheden.
Heb je nog vragen over de aankoop, het bezit en de overdracht van vastgoed in Frankrijk? Aarzel dan niet om contact op te nemen met het Estate Planning team van BDO Belgium via estateplanning@bdo.be.