1) En vertu de la nouvelle Convention préventive de la double imposition entre la France et la Belgique (entrée en vigueur prochainement), vos revenus immobiliers sur l’immeuble français sont exemptés en Belgique si ils sont effectivement soumis à taxation en France. S’il n’y a pas de taxation effective en France, la Belgique a le pouvoir d’imposition sur base d’un revenu fictif (le « revenu cadastral étranger »).
Dans un cas comme dans l’autre, sachez que vous avez l’obligation de déclarer votre bien immobilier français au fisc belge pour qu’il se voit attribuer un revenu cadastral étranger. Depuis le 1er janvier 2023, vous avez également l’obligation de déclarer votre bien immobilier français au fisc français aux fins de la « taxe d’habitation » sur secondes résidences, habitations louées et habitations inoccupées. Cette déclaration au fisc français doit être faite pour le 30 juin 2023 pour tous les non-résidents propriétaires d’un bien immobilier français au 1er janvier 2023.
Pour obtenir de plus amples informations sur vos obligations déclaratives, n’hésitez pas à nous contacter.
2) Vous serez soumis à l’impôt sur la fortune immobilière pour non-résidents (IFI) en France si la valeur nette de vos actifs immobiliers français excède 1.300.000 €, que ces actifs soient des immeubles, des droits réels immobiliers, des actions de société (en proportion de la valeur des propriétés françaises détenues), … dont vous êtes directement propriétaire. Si vos actifs immobiliers sont détenus indirectement via une Société Civile Immobilière (SCI), sachez que votre compte courant d’associé constitue une dette déductible de la valeur des actions pour le calcul du plafond/de la base imposable.
Pour obtenir de plus amples informations sur l’IFI ou la détention indirecte d’actifs immobiliers via SCI, n’hésitez pas à nous contacter.
3) Si vous possédez un immeuble en France en tant que résident belge, il est utile de rédiger un testament français (en plus de votre testament belge) afin de prévoir la dévolution successorale de l’immeuble français. Bien qu’il soit tout d’abord recommandé de choisir l’application du droit belge pour toute votre succession dans votre testament rédigé en Belgique, la pratique démontre que la charge administrative est moindre en France lorsqu’un testament français prévoit précisément à qui revient l’immeuble français.
Le testament doit respecter certaines conditions pour être valable en la forme. Si vous souhaitez obtenir de l’aide pour la rédaction de celui-ci, n’hésitez pas à nous contacter.
4) Bien que la Belgique applique des droits de succession au patrimoine mondial d’un défunt qui était résident belge, les droits de succession payés en France sur l’immeuble français pourront être déduits des droits de succession à payer en Belgique (sur le bien immobilier français). En conclusion, vous paierez toujours les droits de succession les plus élevés sur votre bien immobilier à l’étranger.
Il existe naturellement des façons d’adoucir les droits de succession à l’étranger. Pour plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.
5) Si vous souhaitez néanmoins transmettre votre bien immobilier français de votre vivant, tout en en conservant la jouissance jusqu’à votre décès, vous pouvez d’une part procéder à une donation immobilière avec réserve d’usufruit. Les droits de mutation à titre gratuit français à payer au moment de la donation seront calculés sur la valeur donnée, soit sur la nue-propriété (et non la pleine propriété comme c’est le cas en Belgique). Vous serez possiblement redevable d’un impôt sur la plus)value au moment de la donation. A votre décès, votre usufruit s’éteint et vos héritiers deviennent plein propriétaires sans être redevables de droits de succession sur le bien immobilier français, ni en Belgique, ni en France.
D’autre part, vous pouvez procéder avec une donation mobilière préalable de l’argent nécessaire pour acheter la nue-propriété du bien immobilier. Pour plus d’informations sur ces différentes configurations, n’hésitez pas à nous contacter.
Si vous avez d’autres questions concernant l’acquisition, la détention et la transmission de biens immobiliers en France, n’hésitez pas à contacter la team Estate Planning de BDO Belgium via estateplanning@bdo.be