Donation de propriétés espagnoles – Cinq points d’attention

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Espagne ? Dans ce cas, une donation peut être la technique la plus appropriée pour le transférer à la génération suivante d’une manière fiscalement avantageuse. Rutger Van Boven, expert en gestion de patrimoine familial, vous présente cinq points d’attention clés qui vous mettront sur la bonne voie.
 

1. L’impôt sur les donations est déterminé par la localisation du bien en Espagne. En effet, les taux, les exonérations et les réductions applicables dépendent des 17 régions autonomes espagnoles elles-mêmes. Dans de nombreux cas, les coûts seront limités. Ainsi, des régimes très favorables sont souvent appliqués, avec, dans certains cas, des exonérations atteignant 99,99 % (p. ex., pour les dons de biens immobiliers situés en Andalousie et dans les îles Canaries).
    
2. Dans le cas d’un enregistrement volontaire d’un acte notarié espagnol en Belgique, seul le droit fixe général de 50 euros est d’application. Imaginons qu’en tant que résident espagnol, le donateur déménage en Belgique après la donation. Dans ce cas, la donation antérieure n’a pas d’incidence sur le calcul des droits de succession belge. Et si un résident belge laisse des biens espagnols à son décès ? Les héritiers seront alors imposés sur ce montant à la fois en Belgique eten Espagne. Bien qu’il soit possible dans ce cas d’imputer les droits de succession payés à l’étranger sur les droits belges dus, il est plus intéressant d’un point de vue fiscal et pratique de faire une donation de son vivant.
    
3. Contrairement aux règles fiscales belges, lorsque vous faites une donation avec réserve d’usufruit d’un bien espagnol, vous ne devez payer les droits de donation espagnols que sur la nue-propriété donnée. Toutefois, à l’extinction de l’usufruit au décès du donateur, le donataire -qui devient plein propriétaire- devra payer des droits de succession espagnols sur la valeur de l’usufruit.
    
4. Lorsqu’un particulier fait don d’un bien immobilier espagnol, l’impôt espagnol sur les plus-values entre en jeu, en plus de l’impôt sur les donations. Et n’oubliez pas l’impôt local sur la plus-value foncière ! Il faut donc tenir compte d’un impôt sur les plus-values de 19 % sur la plus-value théorique réalisée sur le bien immobilier espagnol en question. Cette plus-value se calcule en déduisant les frais d’achat (prix d’achat avec les taxes associées, les frais de notaire et les frais d’investissement, comme une rénovation complète) de la valeur de vente du bien espagnol donné.
    
5. Un impôt sur les plus-values au taux de 19 % s’applique également en cas de donation des actions d’une société détenant le bien immobilier espagnol. Bon à savoir : vous bénéficiez d’une exonération spéciale de cet impôt sur les plus-values lorsque vous donnez les actions d’une société immobilière belge. Ce régime favorable ne s’applique que si l’actif total de la société belge concernée n’est pas composé pour plus de la moitié de biens immobiliers espagnols. En outre, vous pouvez obtenir une exonération de l’impôt sur les donations si le donataire est considéré comme un non-résident de l’Espagne à des fins fiscales.

Vous envisagez de faire don de votre propriété espagnole ? Contactez Rutger Van Boven pour plus d’informations. Il se fera un plaisir de répondre à vos questions sur ce sujet.